Как составить договор субаренды помещения

Сегодня субаренда является достаточно распространенной формой владения имуществом. Потребность в таких договорах возникает у субъектов, связанных с предпринимательской деятельностью. Аренда офисов и прочих помещений становится плацдармом для предпринимателей. Видимо, по этой причине понятие субаренды получило регулирование законом в ГК РФ.

На фото изображено нежилое здание, которое сдается в субаренду.

Что подразумевает субаренда нежилого фонда?

Субаренда – это один из разновидностей договора, включающий в себя два юридических лица, именуемые субарендатором и арендатором. Легче описать субаренду, как пересдачу нежилого помещения. Именно это — цель аренды, на основании договора между собственником и арендатором. В свою очередь он передает помещение на время в пользование другому.

Что говорит закон

Со стороны закона субаренда не связана с нарушением каких-либо законодательных норм, а значит, имеет право быть. Однако стоит учитывать ряд особенностей, а именно:

  1. Срок субаренды не может превышать срок действия сделки аренды.
  2. Все правоотношения субарендатора и арендатора регулируются правила аренды.
  3. В случае если аренда была расторгнута, то и субаренда не может быть действующей, если подобное не прописано в форме аренды. На законодательном уровне предусмотрена возможность заключения прямого договора аренды между субарендатором и собственником.
  4. Если договор аренды признается в суде как недействительный, то сделка субаренды тоже теряет свои силы.

Стоит учитывать, что арендатор имеет право, заручится сделкой субаренды, только если собственник дает на это согласие. Такое обязательное условие прописано в законе. Зачастую возможность арендатора в дальнейшем передать помещение в субаренду оговаривается в момент подписания договора аренды и прописывается в условиях сделки отдельным пунктом.

Как составить договор субаренды

Согласно закону договор субаренды нежилого помещения должен быть подписан в письменной форме одним документом (скачать образец договора субаренды можно по ссылке). После подписания каждая сторона получает свой экземпляр. Если субаренда заключается на длительный срок, более 1 года, то факт сделки должен быть зарегистрирован государством. Тогда необходимо 3 экземпляра, один из них передается регистрирующему органу.

Договор условно можно поделить на две части. В первой прописаны основные положения, а также обязанности арендатора в представлении недвижимости. Вторая часть состоит из характеристик арендуемого помещения, а именно:

  • площадь
  • кадастровый номер
  • границы использования электричества

Вторым по значимости пунктом является срок субаренды, он указывается обязательно и заранее оговаривается, так же как и сумма аренды и право на ее изменение. В законе прописано, что доход, который получает субарендатор, облагается налогом.

Арендатор

В ходе заключения сделки представители обеих сторон знакомятся со своими обязанностями и ответственностью. Арендатор обязан:

  • предоставить субарендатору в личное пользование нежилое помещение в срок, который предусмотрен данным документом
  • предупредить сторону субаренды обо всех правах, которые имеют другие юридические лица, в отношении данной недвижимости
  • потребовать от арендодателя оплату капитального ремонта из своих средств
  • наблюдать за применением нежилого помещения непосредственно по назначению

Помимо обязанностей, каждая их сторон имеет права, которые также вносятся в письменную форму сделки:

  • арендатор имеет право осматривать помещения в любое время, согласованное с субарендатором
  • требовать от субарендатора устранить нарушения, если таковые были допущены в отношении предмета аренды

Субарендатор

При оформлении сделки субаренды каждый пункт может корректироваться, в зависимости от предварительных договоренностей, но основные обязанности субарендатора остаются неизменными:

  1. Принять предмет аренды не позднее срока, прописанного в договоре с момента вступления в силу акта приема-передачи (чтобы скачать акт, перейдите по ссылке.).
  2. Полностью и в указанный срок платить сумму аренды, прописанную в договоре, и все дополнительные платежи, если такие вносились в текст сделки.
  3. Экономно использовать электроэнергию.
  4. Не производить никаких работ на объекте аренды без предварительного письменного согласия со стороны арендодателя. В частности, подразумеваются работы, которые связаны с изменением фасада помещения, работы, которые могут повлиять на почву, а также несанкционированные стройки любого типа. Если арендодателем обнаруживаются несогласованные с ним изменения недвижимости, самовольные постройки и прочее, то субарендатор обязан их ликвидировать, привести объект аренды в прежний вид за собственный счет в период, отведенный арендодателем.
  5. В ходе своей деятельности субарендатор обязуется соблюдать правила и нормы использования помещения, будь то офис или склад. А также выполнять общие нормы деловой и профессиональной этики.
  6. Обеспечивать сохранность всех коммуникаций, которые располагаются на предмете аренды.
  7. Содержать объект аренды в надлежащем состоянии, которое подразумевается санитарными и другими нормами.
  8. В письменной форме за 30 рабочих дней сообщать арендодателю о намерении освободить объект.
  9. Извещать арендодателя о любого рода повреждениях, авариях или других происшествиях.
  10. Передать объект арендодателю через акт приема-передачи в течение прописанного количества времени, когда договор теряет свою силу.

Субарендатор имеет право на:

  • Разного рода улучшения объекта по заранее оговоренным с арендатором условиям
  • Потребовать устранения нарушений, которые были допущены арендатором
  • Поместить наружную рекламу, которая соответствует всем законным нормам, и использовать конструкции для рекламы, также по договоренности сторон (скачать договор для размещения рекламы можно по ссылке)

На фото изображено пустое помещение под субаренду

Бланк типовой сделки субаренды

Договор субаренды или поднайма – документ, согласно которому арендатор может сдать арендуемое им помещение во временное пользование другим юридическим лицом. Такие документы регулируются законом, так же как и договора обычной аренды. Существуют специальные бланки.

Образец договора субаренды нежилого помещения 2020 года вы сможете найти на нашем сайте. Образец используется, как пример и может быть видоизменен по предварительному решению тот и другой стороны.

Оформление акта приема-передачи помещения

Формирование вышеупомянутого акта всегда производится при заключении сделки на аренду. Сам акт не является отдельным документов, а служит приложением к основному. Любая сделка об аренде является всего лишь предварительной договоренностью юридическими лицами, и без акта передачи не считается действительным. Любой арендодатель заинтересован в сохранности своего имущество, а именно акт является отправным документом для взыскания ущерба со стороны арендатора или субарендатора.

Для каких помещений составляется акт?

Поскольку для передачи в аренду могут использоваться любые помещения, то, следовательно, и акт передачи может быть составлен в каждом из случаев. Чаще всего это склад, офис, торговое или производственное помещение. Составление акта является обязательным условием, независимо от периода аренды. Существует специальная форма акта приема-передачи нежилого помещения, ее вы можете найти и скачать на нашем сайте.

Чем рискуют обе стороны, заключая сделку субаренды?

После подписания подобного договора больше остальных рискует именно субарендатор, поскольку, с точки зрения закона, он — самая менее защищенная сторона. Однако существуют нюансы и для остальных участников:

  1. Согласие собственника недвижимости на субаренду, если письменного согласия от владельца нет, то и последующей аренды быть не может. Такие договорные отношения прекращаются.
  2. Обязательная регистрация договора, в случае аренды на срок более 1 года. Таким образом, недвижимость считается «обремененной» на случай продажи.
  3. Договор субаренды никогда не должен быть дольше, чем аренды. Если это так, то документ лишается юридической значимости, такой пункт прописан на законодательном уровне.
  4. Неоплата. Если по какой-то причине субарендатор не выплачивает оговоренную сумму, то арендатор обязан самостоятельно оплатить все задолженности собственнику. Поэтому большая часть договоров субаренды предусматривает пункт разрыва сделки в случае двух и более неуплат.

На фото изображен процесс проверки документов на субаренду.

Выводы

На сегодня субаренда набрала популярности. Если вы решились на оформление субаренды нужно запросить большой перечень документов и справок, чтобы быть уверенным в законности всех действий. Никогда не нужно доверять на слово арендатору, только документам. Безопасной для вас сделка окажется при наличии договора аренды, субаренды, письменного согласия владельца недвижимости, а также выписки из ЕГРН, в которой будет указан собственник и установленные обременения.

Последний пункт является особенно важным, а при наличии каких-либо противоречий лучше откажитесь от заключения сделки, во избежание проблем с собственником имущества, который мог не согласовывать своих действий в отношении своей недвижимости.

При заключении договора субаренды, конечно, существуют свои риски, но чтобы их избежать стоит знать и понимать, что представляет собой данный документ, и как обезопаситься от любых плачевных последствий.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector