Будучи уверенным в покупке квартиры, нелишним будет внести предоплату. Сделав такой ход, вы зарезервируете за собой недвижимость и отведете потенциальных покупателей. А потом, по договоренности с продавцом, внесете полную сумму за жилье и станете полноценным собственником. Что такое аванс, как он вносится и чем он отличается от задатка – об этом будет рассказано в статье.
ЧИТАТЬ ТАКЖЕ: Как правильно составить договор мены.
Что собой представляет аванс
К сожалению, действующее законодательство не располагает четким понятием, что такое «аванс». Упоминание об этом обстоятельстве мы можем обнаружить в ст. 380 ГК РФ. В ней говорится, что авансом правомерно называть уплаченную продавцу сумму в предварительном порядке, если та не фигурирует в документе как задаток.
Причинами для внесения аванса могут стать разные обстоятельства.
- Необходимость в получении времени на сбор полной суммы для внесения оплаты за жилище.
- Сбор необходимой документации.
- Осуществление сделок альтернативного характера.
Таким образом, продавец «входит в положение» покупателя, снимает с продажи недвижимость и определяет срок, когда нужная сумма должна быть оплачена.
Соглашение о внесении аванса – это необходимая часть договорных отношений между покупателем и продавцом. Оно дает больше свободы покупателю и дает продавцу гарантии того, что сделка будет завершена положительно.
С момента его внесения покупатель продолжает собирать необходимую сумму, а продавец подготавливает необходимые документы. Важно знать, что после внесения авансовой оплаты, жилое помещение снимается с торгов и закрепляется за покупателем. Иными словами, он имеет на нее внеочередное право покупки.
Отличия от задатка
Не стоит думать, что аванс и задаток имеют одну природу происхождения. В содержание договоров не зря стараются вносить уточнения, касательно аванса и задатка. Если покупатель вносит задаток, то он обязывает продавца закончить сделку после оплаты всей стоимости квартиры. Задаток составляет 50% от общей суммы.
При этом покупатель не может отказаться от сделки, иначе задаток остается у продавца. В случае с авансом все гораздо проще. Это денежная сумма, которая является залогом того, что квартира снимается с торгов и не будет продана третьим лицам.
Если покупатель все же передумает и не станет приобретать жилье, продавец обязан вернуть ему задаток.
Возможные стороны
Чаще всего сделка заключается напрямую с продавцом. Этот классический вариант, проверенный временем, сводит собственника, который желает продать квартиру, и покупателя, который желает приобрести ее. Однако, в некоторых случаях посредником между покупателем и продавцом могут выступать третьи лица:
- Банк. Посредничество удобно в том случае, когда покупателю требуется взять ипотечный кредит на покупку жилья. Банк проверяет договор и принимает решение. Не рекомендуется вносить поправки в соглашение, когда банк одобрил кредит, иначе придется проходить повторную процедуру проверки.
- Агентства недвижимости. Профессиональные юристы, которые могут ускорить процесс купли-продажи недвижимости на честных началах. Собственно, это в интересах компании. И пускай контракт составляется юристами, если в нем обнаружены неточности, стороны вправе внести свои коррективы в документ.
Как оформить аванс при покупке квартиры?
Способов оформления аванса два.
- Уплата на базе составления предварительного договора купли-продажи.
- В виде отдельного авансового соглашения.
С точки зрения юридической силы, первый вариант наиболее обоснован, так как на его основе будет составлен основной договор, в котором будет фигурировать уплата аванса. Второй вариант же – это всего лишь документ, закрепляющий предоплату.
Соглашений должно быть ровно столько, сколько сторон фигурирует в договоре. Его обязательное условие – быть в бумажном виде. В печатном или письменном варианте, решают уже покупатель и продавец.
Порядок действий по оформлению
Процесс оформления складывается из следующих шагов:
- Переговоры касательно сроков и размеров аванса.
- Определение прав на собственность у продавца.
- Составление договора.
- Уточнение всех пунктов, совместная сверка положений.
- Подписание договора, расписка за передачу средств.
Необходимые документы
Покупатель обязан иметь паспорт или же документ доверенности, если вместо покупателя выступает доверенное лицо. От покупателя будет нужна выписка из ЕГРН и документ, доказывающий право владения (договор купли-продажи или свидетельство о наследстве).
Продавца можно дополнительно проверить. Для этого попросите представить следующие документы:
- Техпаспорт.
- Выписку из домовой книги, если есть подозрения на проживании в квартире третьих лиц.
- Выписку об отсутствии задолженностей.
Практика показывает, что порой продавец может «проколоться» на одном из пунктов. Если же этого не произошло, значит, квартира «чиста» и покупая ее, вы не купите вместе с ней неприятности продавца.
Сроки
Минимальный срок действия аванса 2-4 неделю. В частных случаях этот срок может достигать 12 месяцев.
Если же установленный срок подошел к концу, а стороны еще не готовы завершить соглашение, предусматриваются следующие варианты:
- Продление срока сбора документов или поиска денег.
- Разрыв договорных отношений и возврат аванса покупателю.
Заверение у нотариуса
Обычно нотариальные услуги не требуются. Но если вы волнуетесь за правильность сделки или разговор идет о крупной сумме аванса, то можно заверить документ у нотариуса. В лице нотариуса вы также получаете свидетеля, который в случае судебного разбирательства подтвердит факт передачи денег.
Его услуги оплачиваются в размере 1000-2500 рублей, в зависимости от объема договора. Но вообще в разных местах разные расценки на услуги. Уточняйте на месте.
Что прописать в соглашении
Для того чтобы соглашение было структурированным, содержало все пункты и полностью отвечало юридической чистоте процесса, необходимо охватить все пункты:
- Место и дата подписания.
- Реквизиты сторон.
- Информация о предмете договора.
- Размеры аванса.
- Сроки.
- Порядок возврата и сроки, в течение которых покупатель вернет свои деньги.
- Подписи участников.
Образец договора соглашения аванса при покупке квартиры можно скачать по ссылке.
Размер аванса за квартиру при покупке
Если просмотреть Гражданский кодекс, то найти фиксированный размер аванса невозможно. Дело в том, что покупка-продажа жилых помещений процесс индивидуальный и поэтому нельзя точно сказать, какую сумму необходимо вносить. Однако понятны желания сторон. Для продавца важно получить сумму больше, чтобы покупатель завершил сделку, а для покупателя важно заплатить сумму поменьше, чтобы в случае сложной ситуации потеря мелкой суммы не шла в ущерб.
Тем не менее, покупатель и продавец нередко сходятся на таких показателях:
- Процент от недвижимости (может быть от 1 до 10 %).
- Фиксированная сумма (во многих случаях от 50 000 до 100 000 рублей).
Процедура передачи денег
Этот вопрос также интересует как продавца, так и покупателя. При совместном решении оба могут определить удобный для них способ передачи-получения денег. Итак, к таким способам можно отнести:
- Наличным расчетом. Обязательно выдается под расписку.
- Безналичным расчетом (с карты на карту, например).
- В банковскую ячейку (старый, но действующий вариант).
Что касается расписки, то у нее тоже есть своя структура и порядок составления. Документ должен содержать следующие пункты:
- Место и дата составления.
- Название документа.
- Паспортные данные участников.
- Полученная сумма (заполняется прописью).
- Претензии. Обычно их нет.
- Подпись.
Расписка является подкрепляющим документом, без которого соглашение об авансе будет выглядеть как намерения сторон. Обычно деньги можно передать сразу или подождать в течение 10 рабочих дней. Чем сложнее операция, тем дольше срок обработки выплаты. В некоторых случаях он может растянуться до 1-2 месяцев.
Скачать образец расписки можно здесь.
Возвращается ли аванс при отказе от покупки квартиры
Как мы определили, аванс отличается от задатка по ряду пунктов: он меньше по сумме, выступает как способ резервирование права на приобретение жилища, возвращается в случае отказа покупателя завершать сделку. Тем не менее, недобросовестные продавцы нередко подменяют эти понятия. И покупатель, заплативший аванс, почему то думает, что заплатил задаток и при срыве сделки не требует его обратно. Хотя такой поступок со стороны продавца попадает под ст. 1102 п. 1 ГК РФ.
Как говорится «осведомлен – значит вооружен». Если продавец отказывается возвращать деньги, покупатель вправе:
- Направить письменную претензию на продавца. В некоторых случаях такой способ помогает образумить продавца и решить вопрос без судебного разбирательства.
- Обратиться в суд. Если иные способы решения вопроса не помогают, покупатель вправе обратиться в суд.
Выводы
Аванс является альтернативной задатку. Он удобен по тому единственному факту, что его можно вернуть, если сделка не была завершена или расторгнута до подписания или уплаты полной суммы. В отличие от задатка, такой способ внесения оплаты дает покупателю гораздо больше свободы.
Но не все продавцы и покупатели видят четкую разницу между этими категориями. Поэтому при составлении договора, прописывайте, в каком виде будет вноситься предварительная плата. Впрочем, если указывается задаток, вносится задаток. Если ничего не указывается, значит, речь автоматически ведется о внесении аванса.
